Quand le syndic est-il compétent ?
Le syndic intervient sur les parties communes : cave commune, local poubelle, local vélos, sous-sols partagés. Pour les caves individuelles attribuées, le syndic n'est pas compétent — sauf en cas de péril (incendie, infiltration, infestation menaçant les autres lots).
En cas d'objets abandonnés dans une cave individuelle, le syndic doit d'abord mettre en demeure le propriétaire avant toute action coercitive.
Le vote en assemblée générale
Le débarras d'une cave commune nécessite un vote en AG à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965). Sont nécessaires à l'ordre du jour : la résolution proposée, le montant estimé (avec 2 ou 3 devis), le mode de financement (charges générales ou spéciales).
Pour les interventions urgentes (insalubrité, péril), le syndic peut agir sans AG préalable mais doit présenter la dépense en AG suivante pour ratification.
Comment choisir le bon prestataire
Le syndic doit fournir 2 à 3 devis comparables. Critères à exiger : assurance RC pro, BSD numérique systématique (vérifiable sur Trackdéchets), photos avant/après, facture conforme syndic, devis détaillé ligne par ligne, pas d'acompte demandé.
Les prestataires qui répondent à ces 6 critères sont en général sérieux. Ceux qui en manquent un seul sont à écarter.
Facturation et répercussion en charges
La facture doit être nominative au syndic, avec mention de la copropriété et du conseil syndical mandataire. Le syndic répercute ensuite la dépense via les charges générales (cave commune, local poubelle) ou via les charges spéciales du lot concerné si l'objet appartenait à un copropriétaire identifié.
En cas de litige sur la répercussion (ex. : copropriétaire qui conteste sa quote-part), le procès-verbal de l'AG fait foi.
Documentation à conserver
Le syndic conserve dans le dossier de copropriété : devis du prestataire, procès-verbal de l'AG ayant voté la résolution, facture de l'intervention, BSD numérique, photos avant/après, éventuellement courrier de mise en demeure adressé au copropriétaire concerné. Durée de conservation : 10 ans minimum (prescription des actions en charges).
Contrats-cadres syndic Packcave
Pour les syndics gérant plusieurs copropriétés, Packcave propose des contrats-cadres annuels : devis pré-établi pour les interventions courantes, facturation regroupée, reporting mensuel, BSD nominatifs par copropriété. Économie typique : 15 à 20 % sur les coûts unitaires, et gain de temps administratif considérable.